Financovanie
Nevyhnutnou podmienkou úspešnej realizácie obnovy bytového domu je dôkladná príprava. Tá spočíva okrem iného aj v analýze finančných zdrojov.
SLUŽBY
Finančné zdroje možno rozdeliť do dvoch skupín:
- fond prevádzky, údržby a opráv
- cudzie finančné zdroje – úvery z bánk a od štátu, stavebné sporenie a dotácie od štátu
Existujú pritom viaceré možnosti prefinancovania rekonštrukcie:
- Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
- Dotácia na odstránenie systémových porúch
- Bankové úvery
Štátny fond rozvoja bývania
Štátny fond rozvoja bývania je účelový fond na financovanie štátnej podpory pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu, ktorá sa realizuje v prevažnej miere formou poskytovania dlhodobých úverov. Fond vykonáva svoju činnosť od 1. mája 1996.
Podmienky poskytovania finančných prostriedkov z fondu upravuje zákon č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov.
Nariadenie vlády SR č. 547/2008 Z. z. ustanovuje podrobnosti o druhoch a výškach poskytovaných podpôr na jednotlivé účely.
Z hľadiska vlastníkov bytov sú zaujímavé najmä nasledujúce účely:- obnova bytovej budovy
- zatepľovanie bytovej budovy
Dotácie od štátu
Jednou z možností, ako získať časť finančných prostriedkov na obnovu bytových domov z verejných zdrojov, sú štátne dotácie. Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR poskytuje dotácie na spolufinancovanie odstraňovania systémových porúch bytových domov. Ide o poruchy obvodových plášťov, obkladových dielcov štítových stien či stykov panelov, ako aj vystupujúcich konštrukcií schodísk lodžií a balkónov a pod.
Financovanie odstránenia systémovej poruchy možno zabezpečiť viacerými spôsobmi. Buď úplne z vlastných zdrojov alebo v kombinácii dotácia + vlastné zdroje, dotácia + vlastné zdroje + úver z komerčnej banky, vrátane úveru zo stavebnej sporiteľne alebo dotácia + úver z komerčnej banky. Dotáciu na odstránenie systémovej poruchy nie je možné poskytnúť, ak v minulom období už vlastníci bytov využili úver z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania ani v prípade, ak úver z tohto fondu by mal slúžiť súčasne s dotáciou na spolufinancovanie odstránenia systémovej poruchy.
Zákon o dotáciách a jeho vykonávací predpis Opatrenie Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR č. 353/2011 Z.z., ktorým sa ustanovujú vzory žiadostí o poskytnutie dotácie na rozvoj bývania upravuje, že žiadosť o poskytnutie dotácie na odstránenie systémovej poruchy musí obsahovať okrem iného aj projekt odstránenia tejto poruchy.
Projekt musí vypracovať odborne spôsobilá osoba (napr. stavebný inžinier pozemného staviteľstva, projektant, statik) a na jeho základe žiadateľ o dotáciu požiada príslušný stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia alebo o súhlas s vykonaním stavby na základe ohlásenia stavby.
Následne po vypracovaní projektovej dokumentácie a po vydaní právoplatného stavebného povolenia, resp. súhlasu s vykonaním stavby, je potrebné v súlade s Metodickým usmernením vybrať zhotoviteľa stavby, s ktorým žiadateľ uzavrie zmluvu o dielo. K oprávneným nákladom stavby podľa § 8 zákona sa okrem nákladov stavby zahŕňajú aj náklady na projektové práce.
Úhrn požadovaných dotácií všetkých žiadostí spravidla vysoko prekračuje objem dotačných prostriedkov vyčlenených zo štátneho rozpočtu pre program rozvoja bývania. Z uvedeného dôvodu každú žiadosť posudzuje miestne príslušný krajský stavebný úrad nielen z hľadiska úplnosti všetkých dokladov, ale aj z hľadiska počtu bodov, ktoré KSÚ každej žiadosti pridelí v súlade s Opatrením Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR z 29. decembra 2010 č. 22715/2010/SLP/z.55359-M, ktorým sa ustanovujú kritériá vyhodnocovania žiadostí o poskytnutie dotácie na rozvoj bývania.
Bankové úverové produkty
Banky (ako aj stavebné sporiteľne) ponúkajú na obnovu bytového fondu úverové produkty, ktoré sú často porovnateľné s hypotékou.
Pri hodnotení bonity spoločenstiev vlastníkov bytov, bytových družstiev či správcov neexistujú jednotné hodnotiace parametre. Banky však zväčša prihliadajú najmä na hospodárenie bytového domu a na tvorbu fondu opráv, v niektorých prípadoch sa hodnotí aj veková štruktúra vlastníkov bytov či pomer neplatičov v bytovom dome. Investícia si vyžaduje súhlas minimálne dvoch tretín vlastníkov bytov. Po splnení podmienok a predložení potrebných dokumentov možno úver čerpať spravidla už v priebehu dvoch týždňov.
Exkluzivita v spolupráci s vybranými firmami, ktoré poruchy domu nielen odhalia, ale aj navrhnú riešenia a zrealizujú opravy, patrí do balíkov programov na obnovu bytových domov niektorých bánk.
Slovenská záručná a rozvojová banka pre spoločenstvá vlastníkov bytov poskytuje bankové záruky za úvery. Účelom štátnej podpory je vytvorenie podmienok pre obnovu bytového fondu v bytových domoch.
ČSOB má v ponuke úvery na obnovu bytového fondu určené pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu zastúpených správcom alebo spoločenstvom vlastníkov, bytové družstvá, správcovské spoločnosti.
OTP Banka na obnovu bytových domov ponúka investičný úver na financovanie opráv, modernizácie a rekonštrukcie bytových domov aj prekleňovací úver na financovanie prechodného nedostatku finančných prostriedkov.
Tatra banka na financovanie obnovy bytového fondu ponúka pre spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovské spoločnosti úver so splatnosťou až 25 rokov.
Unicredit bank ponúka investičné úvery určené na obnovu, modernizáciu alebo rekonštrukciu bytového domu.
VÚB banka poskytuje investičný úver pre spoločenstvá vlastníkov bytov a vlastníkov bytových domov, ktorý je určený na renováciu, modernizáciu, rekonštrukcie a zvýšenie energetickej úspornosti bytových domov.
Wustenrot stavebná sporiteľňa ponúka akciové medziúvery na financovanie obnovy bytových domov.
Prvá stavebná sporitelňa má medzi produktmi sporenie pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytové družstvá a iných správcov bytových objektov. Môžete ho využiť na obnovu, modernizáciu, stavebné úpravy a práce spojené s udržiavaním spoločných častí a zariadení bytového domu, na získanie energetického certifikátu bytového domu aj na úhrady záväzkov súvisiacich s týmito stavebnými účelmi.
Sperbank ponúka vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome dlhodobé investičné úvery na obnovu bytového domu. Úverom možno financovať malé, stredné i veľké úpravy bytových domov: zateplenie, opravy striech, fasád a balkónov, odstránenie havarijných stavov budov, rekonštrukciu kotolní či výťahov.